acquisition d'une maison avec aménagements non déclarés

[guysmo]

Bonjour,

J'envisage d'acheter une maison de 1960. Je viens de consulter le permis de construire, et il apparaît que, depuis, le garage a été transformé en pièces d'habitation, que des vérandas ont été créées, ainsi qu'un nouveau garage. La mairie n'a pas traces de PC modificatif, ni de déclaration de travaux.
Je me pose plusieurs questions. Est-ce qu'à l'époque de telles démarches pour transformer la construction initiale étaient déjà obligatoires? Y a-t-il prescriptions aujourd'hui? Dois-je exiger la régularisation du permis avant le changement de propriétaire? Si j'achète la maison telle qu'elle est, sans aucune régularisation, quelles risques j'encoure en tant que nouveau propriétaire?
Merci pour vos bons conseils.
Dernière question : j'ai constaté le passage d'une canalisation d'égout dans le jardin, probablement une servitude. Comment puis-je savoir si la propriété est grévée de servitudes? Si aucun acte mentionne cette canalisation, dois-je le faire régulariser au moment de la vente? Comment estimer la dévalue de la propriété du fait de cette servitude?
En tant que particulier peut-on saisir France Domaine pour obtenir l'évaluation d'un bien immobilier?
Avec tous mes remerciements par avance pour vos précieuses réponses.

[Urbinfos]

Bonjour,

Désolé pour cette réponse un peu tardive.

Il faut savoir que le permis de construire sous sa forme moderne date de la loi de 1943. Aussi, seules les constructions "irrégulières" édifiées avant cette date sont tolérées (pour simplifier, car ce n'est pas totalement ça).

Dans votre cas, les constructions sont en retard d'une vingtaine d'années.

Par rapport aux prescriptions, là encore la pratique est un peu confuse.

Je me souviens qu'en DDE, l'on partait du principe que le délai de prescription courrait à partir de l'établissement du procès-verbal, et non pas par rapport à la date d’achèvement des travaux. En parallèle, d'autres services partent du principe que la prescription courre à partir de l'achèvement des travaux.

Sauf qu'en fait, c'est à mon sens seulement un faux débat.

Je ne vais pas rentrer dans le fond du sujet, mais avant la loi ENL de 2006, il faut quand même savoir que les constructions sans permis étaient en principe imprescriptibles.

Après la loi ENL, la législateur a introduit la prescription décennale, sauf qu'elle ne s'applique pas aux constructions sans permis.
La rédaction de l'article L.111-12 est plus que douteuse (voir ici -> http://legifrance.gouv.fr/affichCodeArt ... e=20070306)

Et c'est donc pour cela qu'on évite d'aborder les prescriptions sur Urbinfos : il est clairement impossible d'affirmer que les constructions illégales sont imprescriptibles ou non, et il n'y a pas de jurisprudence claire à ce sujet (il y'a bien quelques jurisprudences, mais aucune qui tranche clairement la question).

Méfiez-vous donc très clairement des sites internet qui racontent qu'une construction illégale de plus de 10 ans est prescrite, il n'y a rien qui puisse l'affirmer.

Après, mais vraiment qu'à mon sens (je ne suis pas juriste de formation, mais urbaniste) je n'y crois pas une seule seconde aux prescriptions en matière d'urbanisme, la jurisprudence ne peut pas laisser passer ça, sauf à la rigueur s'il n'y a pas de création de surface.

- - -
Par rapport à votre achat, vu que c'est quand même un acte lourd, je ne vais pas me permettre de vous dire comment vous y prendre.

En revanche, c'est vrai que si j'étais l'acquéreur, je demanderais la régularisation du bien. Mais vraiment, à vous de voir.

Concernant les risques d'un achat d'un bien avec des éléments plus ou moins tendancieux, là encore je ne peux pas me prononcer, il n'y a qu'un Juge qui puisse le faire au regard du contexte de l'achat. Mais je pense que théoriquement, vous achetez la responsabilité et le bénéfice des travaux (mais vraiment, au conditionnel).

Par rapport aux servitudes, s'il s'agit d’une servitude administrative, la mairie doit pouvoir vous renseigner. S'il s'agit d'une servitude privée, il n'y a qu'un notaire qui puisse le faire (au même titre que pour l'estimation du bien). France Domaine n'intervient que pour les biens de l'Etat ainsi que le patrimoine classé et inscrit. Je ne pense pas qu'il soit possible de les saisir.

- - -

Dans tous les cas, concernant l'achat du bien en lui-même, il faut plutôt prendre conseil auprès d'un notaire. Concernant les affaires privées, il n'y a que le notaire qui soit capable de vous renseigner correctement. En ce qui concerne la partie urbanisme, notamment au regard des servitudes, il faut plutôt lorgner du coté de la mairie, voire de la DDE.

- - -

Vous souhaitant bonne chance dans vos démarches !