Demandes conseils pour réalisation d'un permis de construire

[Aurelien_28]

Bonjour,


Tout d'abord merci pour le site et le forum Urbinfos qui sont vraiment très bien fait et très agréable a lire.
ensuite j'espère être dans la bonne section du forum, si ce n'est pas le cas je m'en excuse d'avance

Je possède donc une petite maison depuis maintenant 3 ans et je souhaiterai réaliser un agrandissement. Je suis donc en train de rédiger un permis de construire.
J'ai plusieurs interrogations sans réponses et plusieurs problèmes qui me bloquent dans mes démarches.
Alors je préviens tout de suite, mon cas est assez compliqué pour différentes raisons.

J'ai donc acheté une petite maison de 60m² plein pied sur vide sanitaire il y a 3 ans. Elle comprenait 2 chambres, une cuisine, un salon/salle à manger, 1 WC et une salle de bain tout ça dans 40m² ! Les 20m² restant était un garage que l'ancien propriétaire avait commencé à transformer en pièce.
L'état générale de l'intérieur était assez médiocre, limite inhabitable. Nous avons donc réalisé de gros travaux : suppressions de cloisons remplacement de fenêtres,travaux d'isolation et nous avons donc terminé de transformer le garage en salon.
Voici un plan de l'état actuel avec en rouge la zone ou se trouvait le garage :


Le premier problème vient de là. Dans la précipitation (nous devions libérer notre appartement quelques semaine après le début des travaux) nous avons fait aucune déclaration concernant la transformation du garage en pièce à vivre. Ce qui me pose problème pour la réalisation de mon permis de construire. Je ne sais pas si :
- Je doit réaliser mes plans "état actuel" tel que la maison était lorsque je l'ai acheté.
- Je doit réaliser mes plans "état actuel" comme je l'ai fait sur le plan ci-dessus.
Je pense que cela ne change rien au niveau du SHOB (environ 120m², soit 60m² au sol + 60m² de comble inhabitables) puisque dans le calcul du SHOB on prend doit prendre en compte le garage.
Mais le SHON actuellement déclaré (environ 40m² soit les 120m² de SHOB - 60m² de combles inhabitable - 20m² de garage) va être différent de celui que je vais indiquer dans mon permis de construire (environ 60m²).
Petite précision, il n'existe aucun plan de la maison. Lors de l'achat, le plan obligatoire que l'ancien propriétaire a fournit est un plan fait à la main et en plus comportant des erreur de disposition de pièce et de proportions ...
Si quelqu'un pouvait m'éclairer sur la meilleur piste à suivre cela m'enlèverait une grosse épine du pied.

Le deuxième problème est, je pense, moins grave. Nous avions une véranda sur l'arrière de la maison (1,5 x 4m environ) que nous avons détruit. Par contre nous avons créé une terrasse en béton de 40m² sans déclaration ni autorisation. Je pense que c'est moins grave étant donné qu'il ne s'agit pas de pièce à vivre et qu’elle est situé sur l'arrière de la maison. Mais j'aimerai avoir confirmation que mon permis de construit suffira pour mettre à jour la présence d'une terrasse et la suppression de la véranda. Ou est-il préférable de ne pas la faire apparaitre dans les plans de l'état actuel ?

Enfin, troisième problème, sur le plan cadastrale, il est indiqué la présence d'un abris de jardin. Mais lorsque j'ai acheté la maison il y en avait 2 (le deuxième étant collé au premier, le premier étant en parpaings et le deuxième en ossature bois + lames de volet). Du coup je ne sais pas si je doit faire apparaitre la deuxième sur le plan de masse étant projet, ou sur le deux plans (état actuel et état projet), ou s'il est préférable de ne pas du tout le pensionner. Pareil pour le SHOB, faut-il prendre en compte les surfaces des abris de jardin dans le calcule ?

Dernière question je m'arrête la pour cette fois-ci ... Existe-t-il un moyen de connaitre le SHOB et SHON actuellement déclarés ?

Pour info voila un plan à l'était projet :



Et deux vues 3D :



Voila, pardon pour ce long discours, mais je souhaitai être le plus précis possible.
Merci d'avance pour vos réponses.

[Urbinfos]

Bonjour,

Avant tout, vraiment désolé de ne pas avoir pu répondre plus tôt suite à un problème technique assez stupide (voir ici pour plus d'explications : messages-sans-reponse-toutes-nos-excuses-t252.html)



Par rapport à vos remarques :

Le premier problème vient de là. Dans la précipitation (nous devions libérer notre appartement quelques semaine après le début des travaux) nous avons fait aucune déclaration concernant la transformation du garage en pièce à vivre. Ce qui me pose problème pour la réalisation de mon permis de construire. Je ne sais pas si :
- Je doit réaliser mes plans "état actuel" tel que la maison était lorsque je l'ai acheté.
- Je doit réaliser mes plans "état actuel" comme je l'ai fait sur le plan ci-dessus

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En fait, l'idéal serait de faire les deux types de plans : les plans AVANT les travaux non déclarés et les plans APRES les travaux. Le permis de construire passera alors pour une régulation. Le gros risque dans votre cas, c'est que la mairie refuse le changement de destination, ce qui serait catastrophique vu que les travaux ont été réalisés. Mais c'est vraiment improbable.

Le deuxième problème est, je pense, moins grave. Nous avions une véranda sur l'arrière de la maison (1,5 x 4m environ) que nous avons détruit. Par contre nous avons créé une terrasse en béton de 40m² sans déclaration ni autorisation. Je pense que c'est moins grave étant donné qu'il ne s'agit pas de pièce à vivre et qu’elle est situé sur l'arrière de la maison. Mais j'aimerai avoir confirmation que mon permis de construit suffira pour mettre à jour la présence d'une terrasse et la suppression de la véranda. Ou est-il préférable de ne pas la faire apparaitre dans les plans de l'état actuel ?

Disons que vous vous faites un peu avoir sur les impôts. C'est-à-dire que la véranda est en effet constitutive de SHON, la terrasse est quant à elle constitivue de SHOB (non imposable). Là encore, il faut des plans illustrent le terrain lorsqu'il y'avait la véranda et des plans qui illustrent la dalle de béton.

Enfin, troisième problème, sur le plan cadastrale, il est indiqué la présence d'un abris de jardin. Mais lorsque j'ai acheté la maison il y en avait 2 (le deuxième étant collé au premier, le premier étant en parpaings et le deuxième en ossature bois + lames de volet). Du coup je ne sais pas si je doit faire apparaitre la deuxième sur le plan de masse étant projet, ou sur le deux plans (état actuel et état projet), ou s'il est préférable de ne pas du tout le pensionner. Pareil pour le SHOB, faut-il prendre en compte les surfaces des abris de jardin dans le calcule ?

Il faut savoir que cette affaire d'abri de jardin non déclaré est un motif légitime pour casser une vente ^^Après, peut-être que le cadastre n'est pas à jour, c'est aussi une possibilité.

L'idéal là serait de le déclarer dans l'état actuel et projeté, dans la mesure où ce n'est pas vous qui avez entrepris les travaux. Le calcul de la SHOB s'opère de la même manière que pour n'importe quel bâtiment : superficie en m² jusqu'à l'extérieur des murs

"

Dernière question je m'arrête la pour cette fois-ci ... Existe-t-il un moyen de connaitre le SHOB et SHON actuellement déclarés ?

"

Théoriquement, vous pourrez récupérer ces infos dans la première demande de permis de construire. Le problème, c'est que ce genre de document sont généralement impossibles à retrouver : elle peut être archivée directement en mairie, ou au centre des archives départementales ou encore carrément perdue/détruite. Il faut systématiquement procéder soi-même au calcul, il n'y'a pas d'autres solutions plus efficace ^^



Plus généralement pour votre demande :


Il est très fréquent que les candidats à la construction se demandent comment procéder pour faire les plans lorsque des travaux ont été réalisés sans accord au préalable.

Globalement, il faut déposer 3 types de plans :

1. Des plans qui illustrent le terrain AVANT les travaux non déclarés (uniquement pour les travaux dont vous êtes responsable)

2. Des plans pour l'état actuel, c'est-à-dire un plan que illustre le terrain APRES les travaux non déclarés

3.Des plans pour l'état projeté, qui eux représenteront votre projet.


C'est la seule méthode si l'on souhaite faire les choses à fond, après c'est clair que c'est extrêmement long, fastidieux et même assez exagéré.


Encore une fois, toutes nos excuses pour le retard dans la réponse !

[Aurelien_28]

Bonjour,

A mon tour de répondre avec beaucoup de retard.
Tout d'abord, merci pour votre réponse très clair.

Effectivement je vais avoir du boulot s'il faut que je fasse mes plans dans 3 état différents, mais je crois que je n'est pas trop le choix, même si le risque d'une dénonciation d'un voisin est vraiment nul. Surtout qu'en ce moment j'ai pas trop le temps de m'occuper de mes plans ...

Quel est le risque que la mairie refuse le changement de destination ? Quel en serait les conséquences ?

Pour la véranda, elle n'était pas habitable, elle faisait a peine 5m², du coup je pense pas être perdant au niveau des impôts. Après je ne sais pas comment elle a été déclaré.

Je pensais présenter mon projet au service de l'urbanisme de ma marie avant de donner mon dossier, pour qu'ils me donnent leur avis, est-ce une bonne idée ou plutôt à éviter dans mon cas ?

Quand j'aurai suffisamment avancé mes plans je les posterai ici pour vous demander votre avis, voir si je n'est pas oublié des choses importantes ...
Et puis je pense que j'aurai d'autres questions quand je vais finir de remplir mon formulaire

Encore merci

[Urbinfos]

Bonjour,

Je vais reprendre votre message :

Quel est le risque que la mairie refuse le changement de destination ? Quel en serait les conséquences ?

Difficile à dire, la plus forte probabilité de refus viendrait (à mon sens) peut-être du dépassement du COS, ou en raison de vos choix architecturaux.

Pour ce qui est des conséquences, tout dépend de plusieurs choses.

- Si les travaux entrepris restent conformes au Plan Local d'Urbanisme, il vous suffira de régulariser votre situation en déclarant les travaux entrepris. Rien de plus

- Si les travaux entrepris ne sont pas conformes au Plan Local d'Urbanisme : aïe.

La mairie a alors la possibilité d'exercer un recours, auquel cas, le Juge peut vous amener à démolir les éléments en désaccord avec le PLU, sous astreinte d'une amende journalière. Cela étant, ce genre de chose arrive de manière très exceptionnelle dans les faits.

L'autre possibilité, plus probable dans ce cas, consisterait plutôt de faire en sorte que les travaux soient conformes au PLU. Cela passerait, par exemple, par une remise en conformité de l'architecture du bâti, ou tout autre travaux permettant de concilier votre projet avec le règlement du PLU.

Pour autant, il faut savoir que les mairies évitent dans la mesure du possible de recourir au contentieux : cela est long, coûteux, aléatoire et terriblement négatif en terme d'image.

Je pensais présenter mon projet au service de l'urbanisme de ma marie avant de donner mon dossier, pour qu'ils me donnent leur avis, est-ce une bonne idée ou plutôt à éviter dans mon cas ?

Il vaut mieux, là encore à mon sens, exposer la situation à l'urbanisme dans la mesure où ce seront eux qui instruiront votre demande. Aussi, en fonction des travaux entrepris, ils pourront clairement vous dire s'ils sont conformes au PLU (c'est vraiment le point crucial).

Le gros souci, c'est qu'ils vont vous reprocher de n'avoir fait aucune démarche préalable, et là il va falloir vous justifier ^^ Vous pouvez parfaitement dire que vous ne saviez pas qu'il fallait procéder à ce genre de démarches.

Vous pouvez aussi tenter de noyer le poisson en précisant que des travaux ont été entrepris sans être déclarés avant l'entrée en jouissance, ça peut permettre d'atténuer le changement de destination non-déclaré.

Mais vraiment, les travaux entrepris ne sont pas non plus bien méchants, et surtout vous avez l’honnêteté de vouloir régulariser, d'autres n'auraient eu aucun scrupules

Bon courage pour la suite, et n'hésitez pas à poster vos plans