POS commune & Report permis de construire (Sous-sol)

[NaNi74]

Tout d'abord bonjour à toutes et tous,

Mon épouse et moi nous sommes lancé dans l'objectif de construire la "maison de nos reves".

Aussi bien elle que moi avions des impératifs par rapport à la maison (Sous-sol complet avec accès voiture)
Après avoir trouvé un terrain, nous avons contacté le service urbanisme de la commune par téléphone pour être certain que le POS autorise les garages en sous sol avec rampe d’accès voiture.

Chose qui nous a été confirmé.

Suite à cela, nous signons donc un compromis de vente pour le terrain et faisons réalisé les plans par un constructeur avec signature d'architecte.

Durant la phase d'élaboration des plans, nous avons recontacté le service urbanisme toujours au sujet du sous-sol avec accès et on nous confirme une deuxième fois que cela est autorisé.

Nous prévoyons donc un sous-sol avec accès voiture et donc des mur de soutènement qui ne dépassent pas la hauteur du terrain naturel.

Tous les délais qui nous sont imposé ont étés respectés et le permis de construire est finalement déposé le 12 Mai 2011.
Nous recevons le 11 Juin, une lettre de la commune ou ils nous informent qu'il manque l'emprise au sol du batiment et ou ils nous imposent un rdv avec l'architecte conseil pour motiver nos choix extérieur d'aménagement et étudier des alternatives possible d'aménagement. Bien sur, le rdv est porter au mois de Juillet...

Etant surpris, nous recontactons l'urbanisme et la personne qui nous dit depuis le départ que le sous-sol est autorisé nous annonce que notre permis est suspendu le temps de motiver notre choix de sous sol avec accès extérieur car le conseil ne comprend pas pourquoi nous aurions besoin d'un sous-sol avec accès alors que notre terrain est plat...

Ils estiment que nous devrions réalisé une cave avec garage accolé plutôt qu'un sous-sol avec accès (ce qui entrainerait un surcout non négligeable de la construction)
Elle nous annonce ensuite que dans le cas d'un terrain en pente notre permis serait passer sans autre.

Est-il légal que l'on nous refuse tout de même notre sous sol ? Quel recourt en cas de refus ?

Merci d'avance pour votre aide car nous sommes démoralisé suite à cette nouvelle.


Annexe: Extrait du POS:
"Les murs de soutènements sont interdits, sauf pour l’accès au garages ou la hauteur sera limitée à 1m au dessus du terrain naturel. Les enrochements et remblais ne doivent pas excéder 1m et devrons etre végétalisés, afin que les construction s'adaptent à la configuration du terrain naturel..."

[Urbinfos]

Bonjour,

Une petite question : s'agit-il d'un refus ou d'un sursis à statuer ?

Si vous avez reçu un courrier de la mairie dans lequel il est écrit explicitement (généralement en entête) "refus du permis de construire" alors c'est en effet un refus. Si vous avez reçu un courrier dans lequel est indiqué "sursis à statuer" alors c'est que la mairie fait une "pause" le temps que vous puissiez affiner votre projet avant de rendre une décision. Si le courrier ne présente aucune mention de ce genre, le mieux serait de les appeler pour qu'ils puissent vous définir précisément ce que signifie ce courrier.


En partant du principe qu'il s'agisse d'un refus :

Le gros problème des interventions des architectes-conseil, c'est qu'en règle générale, leur point de vue est trop souvent subjectif.

Si je comprends bien, le permis de construire a été refusé en raison de vos choix architecturaux. Légalement, il est possible de motiver le refus d'un permis de construire pour ce genre de motif. Mais ceux-ci doivent s'appuyer sur des faits objectifs : contraste avec le voisinage proche, utilisation de matériaux étrangers à la région, covisibilité avec un monument historique ...

Il ne suffit pas de dire "c'est illogique, c'est beau, c'est laid", il faut surtout motiver ce genre de point de vue.

Si vous estimez que vos choix architecturaux ne contraste en rien avec le voisinage proche, ou plus globalement, si vous estimez être lésé, vous pouvez parfaitement effectuer un recours gracieux en envoyant une lettre recommandée avec A.R. en mairie ou un recours hiérarchique par lettre recommandée avec A.R. auprès de la préfecture. Le recours doit être entrepris dans le mois qui suit le refus de votre permis de construire.

Vous pouvez aussi effectuer un recours contentieux par une saisine du président du Tribunal Administratif, toujours par L.R.A.R. (de préférence uniquement si les recours gracieux et hiérarchiques ont échoué, de telle sorte que cela témoignera du fait que vous souhaitez simplement défendre vos droits et non faire de la procédure.)

Il faudra motiver votre recours : en quoi vous êtes lésé, en quoi la décision de la mairie est infondée, en quoi la décision vous porte-elle préjudice ...

Vous pouvez indiquer que l'agent de la mairie vous a informé dans un premier temps que votre projet était acceptable, mais ça n'aura aucune valeur car il n'y a pas d'écrit (sauf si la personne le confirme ultérieurement). Il aurait fallu déposer un certificat d'urbanisme opérationnel avant d'entreprendre votre projet.


En partant du principe qu'il s'agisse d'un sursis à statuer :

Il y'a de l'espoir que votre projet finisse par passer. De plus, le sursis à statuer est vraiment exceptionnel : soit la mairie a quelque chose à se reprocher, soit ils vous laisse une chance de défendre votre projet. Dans les deux cas, c'est positif pour vous.

Votre objectif sera de convaincre l'architecte-conseil que votre projet ne porte pas atteinte à son paysage (par l'utilisation des matériaux, une gestion économe du foncier, que sais-je encore). Même si c'est très scolaire, préparez une fiche listant vos arguments et pourquoi pas un dossier photo. En fait, montrez à l'architecte-conseil que les choix d'architecture n'ont pas été entrepris à la légère.

Lors de ce rendez-vous, vous êtes en droit de lui demander en quoi vos choix lui pose problème, en gardant à l'esprit qu'il ne suffit pas pour lui de dire "le terrain est plat, pourquoi avez-vous besoin d'un sous-sol ?". Il devra motiver son point de vue : dire que c'est illogique ne suffit pas, il est nécessaire de préciser en quoi vos choix peuvent porter atteinte au paysage proche (le contre-argument de l'archi-conseil pourrait être que vous êtes les seuls dans le secteur a avoir un garage en sous-sol, si c'est le cas).

Dans la mesure du possible, essayez de prendre contact avec le constructeur avant d'aller au rendez-vous avec l'archi-conseil. Ils vous aideront peut-être à affûter vos arguments.

Si votre situation correspond à un sursis à statuer, vous avez encore de l'espoir, il faudra trouver les bons arguments.

Une dernière remarque :

Il n'est pas impossible que le compromis de vente du terrain présente des conditions suspensives qui conditionne la validité de l'acte à l'obtention du permis de construire.

Autrement dit, la vente peut être annulée si vous n'obtenez pas de permis de construire, selon ce qu'il y'a d'inscrit dans les conditions suspensives.


Dans tous les cas bon courage, gardez espoir rien n'est perdu.