Quel certificat d'urbanisme ?

[corty]

Bonjour,
Avant tout, Bravo pour ce site et la qualité des interventions.

j'ai un terrain sur lequel j'envisage de construire, situé dans une commune qui est en train changer son POS pour un PLU.
Les nouvelles dispositions étant plus restrictives, je souhaiterais rester sous le régime du POS.

J'ai consulté un architecte qui m'a conseillé de déposer une demande de certificat d'urbanisme car cela avait pour effet de "figer" les règles d'urbanisme applicables pendant 18 mois à compter de sa délivrance.
j'ai donc déposé une demande de certificat d'urbanisme "a" (d'information).

Or, à la mairie, il m'a été indiqué que ce n'est que le CU b, "d'opération" qui permet de bénéficier des règles en vigueur à sa date de délivrance.

Cela me surprend beaucoup car:
ce n'est pas ce qui m'a été indiqué par l'architecte
ce n'est pas ce qui figure sur le formulaire cerfa (comment constituer le dossier de demande d'urbanisme) qui ne fait pas la distinction et dit même le contraire
l'argumentation de mon interlocuteur à la mairie est très pauvre : "on a plein de demandes de CU en ce moment, vous ne croyez pas que dans un an, on va s'amuser à ressortir l'ancien POS pour instruire les dossiers de permis "

Je ne sais pas trop que penser.
Si quelqu'un a un avis sur le sujet, j'en serais très heureux.

[Urbinfos]

Bonjour,

Dans votre cas, c'est le CU b) Opérationnel qui devrait vous intéresser, avec les réserves suivantes (en gros, ça ne marchera pas ^^).

Attention à bien prendre en compte un élément capital : le certificat d'urbanisme ne vaut en aucun cas pour accord, il s'agit juste d'un renseignement (à la base, le CU était ce que l'on appelait "note de renseignement").

Concernant la cristallisation des droits applicables, il faut là encore ne pas tomber dans la confusion : le certificat d'urbanisme informe le demandeur sur la faisabilité du projet au regard des règles applicables au moment de l'instruction du CU.

Autrement dit dans votre cas : admettons que le CU b) soit "positif", il ne va cependant vous renseigner que sur les règles en vigueur au regard du POS, non du PLU en cours d'élaboration (source : Memento Francis Lefebvre Urbanisme 2010, note 2300 "cristallisation du droit applicable au CU "| jurisprudence citée : CE 4-11-1994 n° 102929, SCI Le Parc de Vaugien : BJDU 6/94 p. 30 ; CE 11-2-2004 n° 212855, Sté France Travaux : BPIM 4/04 inf. 199)


Les effets "cristalisés" englobent dans la réalité uniquement les taxes et participations d'urbanisme ainsi que les limitations administratives au droit de propriété applicables au terrain.

Le certificat d'urbanisme ne peut en aucun cas geler les règles d'un document d'urbanisme, voir l'article L.410.-1 du code de l'urbanisme :
http://www.legifrance.gouv.fr/affichCod ... e=20120109

... tels qu'ils existaient à la date du certificat ne peuvent être remis en cause à l'exception des dispositions qui ont pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique

Au final, le CU b) ne peut vous donner qu'une information générale à une date donnée, mais son utilité ne s'arrête que là.

Bonne chance quand même pour la suite ^^

[corty]

Bonjour,

Merci beaucoup pour votre réponse, hélas pas très encourageante.

Il est bien clair qu'un CU n'est pas une autorisation, malgré tout, je persiste à ne pas bien comprendre.
L'artL.410 précise que :

- le CU renseigne sur les "dispositions d'urbanisme" applicables, les limitations administratives au droit de propriété, la liste des taxes et des participations d'urbanisme. (les dispositions d'urbanisme, par définition, ce sont bien les règles de constructibilité, non ?)

- lorsqu'une demande de permis est déposée dans les 18 mois de la date de délivrance d'un CU, les dispositions d'urbanisme, le régime des taxes et participations et les limitations au droit de propriété ""tels qu'ils existaient à la date du certificat ""
ne peuvent être remis en cause à l'exception des dispositions qui ont pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique.

Si on lit bien le français, ça veut bien dire que les dispositions d'urbanismes (pas uniquement les taxes) existant lors de la délivrance du CU sont applicables pendant un délai de 18 mois à compter de la délivrance du CU.

La notice officielle explicative le dit également :
"Quelle garantie apporte le CU ?
Lorsque une demande de permis est déposée dans le délai de validité d'un CU (donc dans les 18 mois ?), les dispositions d'urbanismes, la liste des taxes ....etc existant à la date du certificat seront applicables au projet de permis...."

Il y a sans doute quelque chose qui m'échappe car le texte paraît sans aucune ambiguité
et je ne vois pas comment on peut le lire autrement.

[Urbinfos]

Bonjour,

Ce message m'aura pris plus d'1 heure ^^

J'ai pu trouver quelques ressources dont celles-ci (elles viennent du Memento Francis Lefebvre 2010) :

- Un terrain partiellement équipé et situé aux abords d'une agglomération peut être classé en zone naturelle
inconstructible, même si un certificat d'urbanisme positif a été délivré (CE 25-10-1991 n° 83901, Le Foll c/ préfet du
Finistère : JCP éd. G 1992 II n° 21891)

Ce qui signifierait qu'un CU, même s'il est positif, ne peut "empêcher" la modification du POS/PLU : si le futur PLU interdit la construction, ma foi, la construction sera interdite, CU ou pas, d'autant plus que le dossier de permis de construire sera instruit au regard des règles applicables au moment du de l'instruction

Après, d'un autre coté, j'ai trouvé ça sur le site du Ministère :

Le certificat protège son titulaire contre les changements de règles, cristallisant le droit pendant dix-huit mois. Cela signifie que le demandeur d’un permis de construire qui a obtenu un certificat ne peut pas se voir opposer un changement de réglementation s’il dépose une demande d’autorisation ou une déclaration préalable dans ce délai.

http://www.extranet.nouveaupermisdecons ... a1275.html

Donc, ça va dans votre sens, après, peut-être que ça n'a pas été mis à jour (le site extranet date de 2007, suite à la réforme de l'urbanisme).

En faisant une rapide recherche sur Internet, j'ai trouvé ce document de Mairie Conseil (c'est un organisme qui dépend de la Caisse des Dépôts et qui est chargé de former les élus locaux) :

... le CU peut mentionne la possibilité d’opposer un sursis à statuer en cas de demande d’occupation du sol. Beaucoup d’hypothèses permettent, lors de l’instruction d’un permis de construire, de surseoir à statuer sur l’autorisation, par exemple lorsque celle-ci est de nature à compromettre l’exécution d’un futur plan ; ainsi, cette possibilité, doit être incluse dans le certificat d’urbanisme. http://www.localtis.fr/cs/BlobServer?bl ... cache=true

Le CU peut donc carrément vous piéger, si le service instructeur à connaissance de cette possibilité : il peut être mentionné explicitement que votre future demande d'autorisation de construire fera l'objet d'un sursis à statuer le temps de la mise en application du futur PLU.

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Et surtout, j'ai fini par trouver ceci : http://www.megeve.fr/urbanisme

QUESTION : J'ai pris la précaution de demander un certificat d'urbanisme de façon à protéger mon terrain de toute évolution de la réglementation d'urbanisme, puis je obtenir un permis de construire en application des dispositions du Plan Local d'Urbanisme ?

REPONSE : " La règle énoncée à l'article L 410-1 du Code de l'Urbanisme qui confère à la personne à laquelle un certificat d'urbanisme a été délivré un droit à voir sa demande de permis de construire, lorsque celle-ci a été déposée dans les 18 mois qui suivent, examinée au regard des dispositions d'urbanisme mentionnées dans ledit certificat, ne saurait avoir ni pour objet, ni pour effet de justifier légalement la délivrance d'un permis de construire fondé sur des dispositions d'un Plan Local d'Urbanisme mentionnées dans un certificat d'urbanisme qui, par suite de l'annulation rétroactive de ce document d'urbanisme, ne sont plus légalement applicables (…) " ( Cour Administrative d'Appel de Lyon 22 décembre 2009)
Malgré l'existence d'un certificat d'urbanisme, le projet sera instruit sur le fondement du Plan d'Occupation des Sols redevenu applicable, et ne pourra être accepté que s'il respecte ces règles.
Cette jurisprudence constante, s'applique que le certificat d'urbanisme soit un certificat simple dit d'information, ou un certificat pré opérationnel.
De plus le fait que le certificat soit délivré de façon tacite ou expresse, avant ou après l'annulation du Plan Local d'Urbanisme, ne change rien à la situation.

Comme je suis toujours sceptique par rapport à ce genre d'écrit, voici un lien vers l'arrêt en question : http://www.easydroit.fr/jurisprudence/C ... 9/J263904/

Après un rapide survol (peut-être trop rapide), je pense que la réponse apportée par la mairie de Megeve est plutôt fiable.

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Au final, après à vous de voir, mais il semble au moins suspect qu'un CU b) positif puisse prémunir indubitablement de l'évolution des règles d'urbanisme, car les règles dont il est question sont celles instituées au moment du dépôt du CU.

En effet, ces règles sont "cristalisées" pendant 18 mois. Sauf qu'en même temps, elles deviennent caduques suite à l'évolution du document d'urbanisme. D'ailleurs, en marge de votre situation, c'est clair que je ne sais pas comment l'administration va s'en sortir avec les nouvelles taxes d'urbanisme ^^


Si vous le souhaitez afin d'avoir une réponse plus fiable, l'idéal serait de rencontrer le service instructeur en charge de votre commune pour vous informer de leur avis, surtout que c'est à eux que revient le dernier mot.

Pour obtenir un avis neutre, donc encore plus fiable, je ne vois qu'un avocat qui sera plus apte à vous renseigner. Evidemment, ce ne sera pas gratuit.

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Après, vous pouvez toujours tenter le coup, sait-on jamais car parfois ce genre de chose peut passer ^^ Mais vraiment, gardez bien à l'esprit que c'est plutôt mal engagé.

Tenez-moi informé de la suite, en espérant que ce soit positif pour vous

[corty]

Bonjour,

Je vous remercie de votre recherche et suis tout à fait désolé de vous avoir causé ce dérangement.
J'ai quelques développements et je vous ferai une réponse plus détaillée dans les jours qui viennent.
Cordialement.

[Urbinfos]

Pas de soucis, le forum est là pour ça ^^

Bonne chance pour vos démarches