Réhabilitation - Changement de dest d'un bat agricole

[lecameleon99]

Premièrement, bonjour à tous, car je suis nouveau sur ce Forum.

Voila ce qui m'amène:
Je suis le propriétaire d'une parcelle (ou d'un lot) d'une ferme qui a été rénovée.
Mes interrogations/préoccupation portent sur la conformité et les obligations de ceux qui ont procédés à ce changement de destination.

Par exemple, mon lot est semi enterré sur 2 faces pour le rez de chaussée. (Une face étant commune avec le voisin, et la dernière étant mon entrée)
J'ai de gros soucis d'humidité au niveau du rez de chaussée, et j'ai remarqué dernièrement lors de travaux, que pour la partie semi-enterrée, derrière mon isolation "placo/laine de verre", j'ai directement accès à de la terre. Ce qui impliquerais que sur ces 2 faces, le mur s'arrentent à 1,50m du sol environ.

Cela implique 2 choses pour moi : Mon problème d'humidité, et des doutes sur les fondations de la maison.

Question : Lorsqu'il y a changement de destination, qu'elles obligations par rapport aux fondations et/ou autres points que vous pourriez juger intéressants, le promoteur (SCI dans ce cas), aurais du tenir?

J'ai l'impression que je subit du cache misère, ou vice caché, mais je sais pas vraiment ou m'orienter?

Merci d'avance pour vos réponses.

[Urbinfos]

Bonjour,

Il est impossible d'avoir de réponses catégoriques : il est toujours difficile de saisir les responsabilités. Le promoteur peut se retourner contre le prestataire, le prestataire peut se retourner contre le fournisseur, le fournisseur contre le promoteur ... Ensuite, tout dépendra du bâtiment initial, des travaux entrepris, des matériaux utilisés... Bref, impossible de dire qui est responsable.

Au final, seul le Juge Civil dans votre cas peut trancher, sous un délai qui se compte généralement en années. Il peut cependant prononcer un référé dans l'attente d'un éventuel jugement, qui peut consister à assurer un minimum de sécurité au bâti.

Le Juge Civil nomme un expert, généralement un huissier, qui va réaliser un rapport d'expertise dans lequel sera mentionné toutes les malfaçons existantes. A partir de ce rapport, le Juge peut parfaitement prononcer la nullité de la vente et donc le dédommagement qui va avec.
Il y'a sûrement dans l'acte d'achat une clause selon laquelle 'le bien est vendu tel quel, au sol comme au sous-sol" ou une phrase charabiesque de ce type. N'en tenez pas compte, c'est clairement le Juge qui tranche, pas les privés.

Concernant l'exécution des travaux, en fait celle-ci n'est pas du tout du ressort de l'urbanisme. Il n'y a pas de réelles obligations quant aux fondations ni même aux structures du bâtiment, sauf dans les secteurs où l'étude de sol est obligatoire (généralement, les secteurs inscrits dans un Plan de Prévention des Risques). L'urbanisme se borne a dire si oui ou non un bâtiment est conforme aux règles sanctionnées par le Plan Local d'Urbanisme ou plus généralement par le code de l'urbanisme (qui ne fait aucune mention des fondations).

Contactez un avocat au plus vite si vous souhaitez déposer une plainte ou pour régler cette affaire à l'amiable. Il pourra faire l'interface avec l'avocat du promoteur (ils en ont tous ...). L'avocat vous conseillera surement de faire constater les malfaçons par voie d'huissier.
Dans tous les cas, ne contactez pas directement la SCI, laissez un avocat s'en occuper.

Aussi, soyez sûr de votre coup et de votre bon droit. C'est impératif, quitte à faire appel à un bureau d'études technique qui pourra dire si oui ou non les fondations sont praticables.

Auparavant, faites un tour auprès du Tribunal Civil le plus proche de chez vous pour savoir si vous pouvez avoir le droit à l’aide juridictionnel. Là encore, ne tenez pas compte du blabla de l'acte d'achat selon lequel "seul le Tribunal de telle ville est compétent". C'est faux, et c'est l'une des première choses que l'on apprend en fac de Droit.

Désolé d'apporter qu'une réponse évasive, je ne vous cache pas que je préfère prendre des pincettes sachant bien là où ce genre d'affaires peut emmener (ou pas d'ailleurs ...). Ça se termine souvent par un imbroglio juridique où les victimes sont systématiquement lésées et les responsabilités jamais établies. Sans compter qu'en cas de contentieux, le promoteur va se battre avec le prestataire pour savoir qui va devoir faire jouer son assurance, et quel type de police d'assurance sera mise à contribution.

Je vous souhaite de faire preuve de beaucoup beaucoup de patience si vous souhaitez aller jusqu'au bout ^^ Et prenez contact auprès d'un avocat, il n'y a qu'eux qui pourront réellement vous aider.

[lecameleon99]

Tout d'abord, merci pour cette réponse.
Effectivement, allez voir un avocat semble plus judicieux que de voir directement la S.C.I.

En fait, avant de voir un avocat, ou une autre entité, j'aimerais savoir si ce que je vois/subit est normal ou pas.
Par exemple, que pensez vous de voir derrière le placo/laine de verre, directement de la terre? Ai je raison de m’inquiéter ?

Quel métier/personne, pourrais venir constater officiellement ce problème d'isolation et peut être de fondation?

L'idée étant de ne pas aller trop loin avec juste des doutes. J'aimerais bien que quelqu'un me dise "Ha oui, la, il faut absolument faire quelque chose..."

Cdt

[lecameleon99]

Ha, j'oubliais.
En feuilletant mon acte de vente, j'ai remarqué que la SCI se dédouanais des travaux, car il y a une mention qui dit qu'elle n'a pas pris d'assurance Dommage-Ouvrage et que l'acheteur (MOI), j'en prend acte. Toutefois, il donne les informations concernant la garantie decennale de l'entreprise qui a fait les travaux.


En voila la cause:
-Début-
Le VENDEUR déclare que les biens immobiliers présentement vendus n'ont fait l'objet d'aucuns travaux de construction, d'ouvrage immobilier au sens des articles 1792 et suivants du Code civil.
Notamment, il déclare que les existants n'ont fait l'objet d'aucune modification structurelle, adjonction ou aménagement de structure de bâtiment susceptible de constituer un ouvrage.

En conséquence, le VENDEUR déclare n'avoir souscrit aucune assurance DOMMAGE-OUVRAGE sur les biens présentement vendus, ce dont l'acquéreur déclare prendre note.
-Fin-


J'ai compris que normalement un professionnel devait obligatoirement prendre une garantie DOMMAGE-OUVRAGE, sinon, sanctions pénales. Les causes évoqués ci dessus semble t'elle viable?

[Urbinfos]

Bonjour,

Désolé de ne répondre que 5 jours plus tard (encore un souci avec les alertes mail ..).

En fait c'est logique :

l'assurance DO ne s'applique que pour couvrir les travaux exécutés sur les immeubles (de mémoire, c'est la loi Spinetta qui définit plus en détail les conditions de l'exercice de la DO).
Toutes les professions susceptibles d'intervenir dans l’exécution des travaux, ainsi que le maitre d'ouvrage et même s'il est particulier, doivent en principe souscrire à cette assurance. Après je ne vais pas rentrer dans les détails, mais il y'a évidemment foule d'exception de faits à ce principe.

Le vendeur de biens lui n'est pas concerné par cette assurance DO, car il n'intervient pas dans l’exécution des travaux, sauf s'il en est le bénéficiaire (c'est-à-dire sauf s'il a signé la déclaration préalable ou le permis de construire, ce qui est peu probable).
Les vendeurs de biens doivent souscrire à une assurance particulière (dont je n'ai plus le nom en tête), mais elle ne couvre que les transactions, pas directement le bien vendu.

Mais dans tous les cas, le droit contractuel et des obligations est juridiquement solide pour fixer le prix de la transaction et les conditions de paiement (et éventuellement pour payer les taxes).
Au-delà de cela, en particulier sur la nature du bien vendu, c'est le Juge qui tranche sur la validité de la vente. Il peut y avoir milles clauses qui permettent au vendeur de se dédouaner, si le Juge estime que la vente n'est pas valable, elle ne sera pas valable, un point c'est tout.

Concernant les travaux proprement-dits, d'après un collègue qui lui est plus orienté BTP, il se peut que le terrassement soit fait sur un dallage en terre-plein : tout dépend de la nature du sol. Le problème, c'est que la dalle doit être en béton armé et doit être coulé sur un "hérisson". Mais là encore, tout dépend de la nature du sol et de la date de construction de la maison, donc impossible comme ça de savoir si les choses ont été faites correctement.

Alors il y'a les bureaux d'études techniques qui peuvent vous le dire, notamment ceux spécialisés dans l'étude de sol. En effet, l'étude de sol précise quels sont les matériaux à utiliser pour les fondations et le terrassement. Si les matériaux à utiliser ne sont pas ceux qui ont été réellement utilisés, peut-être qu'il y'a eu problème. Restera à voir les responsabilités, mais ça c'est encore autre chose ^^

Bon courage en tout cas, ce genre de situation est LE casse-tête absolu ^^



Par rapport à cet article, ils

[lecameleon99]

Pas de soucis pour le retard, au contraire, merci pour ces réponses/précisions.
Et puis, je crois que je vais rentrer dans des procédures qui vont durer des années, alors 5 jours...

Pour la SCI, si, c'est elle qui a signé les demandes de travaux. En fait, elle a acheté un corps de ferme, fait les travaux (en 3 mois) et vendu ça en 9 lots.
Donc je pense qu'elle se doit d'avoir la garantie DO. De plus, l'un des proprio l'a exigé lors de la vente et l'a eu apparemment, sauf qu'il n'a pas le même n° de demande de travaux que moi. Je vais éclaircir dans quelques jours ces numéros de demande de travaux.

Le corps de ferme à quelque dizaine, voir centaine d'année, donc difficile de savoir/voir ce qui a été fait.
Mais est ce lors de réhabilitation, le MOE ou le MOA se doit de vérifier les fondations? Si oui, comment, et comment je pourrais le vérifier?


Encore merci pour tes précisions.
Si tu connais quelques liens, sites qui parlent un peu de la réhabilitation (voir même des bouquins), je serais preneur, merci.

[Urbinfos]

En fait, c'est l'article L 111-30 du code de la construction qui dispose que "Toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire de l'ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l'ouvrage, fait réaliser des travaux de construction, doit souscrire avant l'ouverture du chantier, pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs, une assurance garantissant, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs au sens de l'article 1792-1, les fabricants et importateurs ou le contrôleur technique sur le fondement de l'article 1792 du code civil." (voir ici => http://www.legifrance.com/affichCode.do ... e=20110808).

L'article 1792-1 du code civil : "Tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.

Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère." (voir ici => http://www.legifrance.gouv.fr/affichCod ... e=20110825)

Un constructeur au sens du code de la construction correspond globalement à toutes les personnes impliquées de près ou de loin à l’exécution des travaux, dont la SCI. Le fait qu'elle passe par un prestataire ne la dispense pas de souscrire à une telle assurance, et ne la dédouane pas de ses responsabilités dans la vente du bien. Là on touche un peu aux droits des obligations, mais il y'a peut-être vice qui peut entacher de la nullité de la vent et pourquoi pas ouvrir droit à des dédommagements (après, c'est au Juge civil de trancher évidemment, il peut au contraire parfaitement vous donner tort).

Ce sont les articles 1641 et suivants du code civil qui traitent justement de la garantie des défauts de la chose vendue (voir ici => http://www.legifrance.gouv.fr/affichCod ... e=20110825)

Concernant les références différentes des déclarations, c'est en effet un peu étrange. Je me trompe sûrement, mais il se peut qu'ils aient déclaré les travaux en plusieurs tranches de sorte à éviter le recours à l'architecte. Ou peut-être, bêtise suprême, pour éviter de passer par un permis de construire (ce qui constitue LE non-sens total). Ou plus simplement, parce qu'ils ne savaient pas qu'il était possible de tout déclarer en une seule. Dernière hypothèse : ils ont gonflé le bâtiment au fur et à mesure des accord de la mairie.

En cas de réhabilitation, à ma connaissance en tout cas, rien n'est prévu par les textes niveau fondation, dès lors qu'il s'agisse d'une déclaration préalable de travaux. Si c'est pour un permis de construire, alors l'étude de sol est obligatoire que pour les constructions édifiées en zone exposée à des risques naturels.
Ensuite, il existe des normes techniques, mais elles ne s'appliquent très généralement que pour la construction d'un bâtiment neuf. Le législateur laisse la responsabilité de l’exécution des travaux aux personnes qui y sont impliqués. Il n'intervient que sur certaines de ces normes techniques, généralement environnementales, mais clairement la consistance d'un bâtiment est laissé aux privés sur leur responsabilité.

Niveau ressources en réhabilitation, je n'en connais pas personnellement (mon truc c'est plutôt l'aspect juridique). En revanche, il y'a le forum construire qui est super intéressant sur l'aspect technique : http://www.forumconstruire.com/construire

Bonne lecture de ce message ^^

[lecameleon99]

J'ai oublié de remercier pour toutes ces informations.

Je continue mes recherches sur les demandes de travaux qui ont étés effectués et réagirais avec tous les documents en main.
Je reviendrais au besoin sur le Forum.

Encore merci et bravo pour ton implication sur ce Forum.

[Urbinfos]

Pas de soucis, bon courage pour la suite