transformation garage en piece à vivre...

[grenouille114]

bonjour,

je viens d'acheter une maison et souhaite faire une déclaration préalable de travaux pour changer un garage en bureau mais j'ai plusieurs questions...

1) lors de la vente, on a eu un plan de la maison.... le plan initial à la construction j'imagine... depuis il y eu une transformation : sur le plan il y a un "abris" (sur le coté de la maison avec tuiles etc) quand nous avons acheter, c'était déjà transformé en garage (avec une porte de garage de chaque coté (garage en limite de terrain)... le fait qu'il ne soit pas indiqué sur les plans est-il grave ?? faut il faire des démarches pour ça ??? est ce que cela change la SHOB ???

2) il y a aussi eu des modifs à l'intérieur de la maison : le garage initial (celui déjà present sur les plans et existant toujours d'ailleurs) a été un peu raccourcit avec création de 2 petits placards faisant chacun moins de 3m2 je sais qu'il n'y a pas besoin de faire de déclaration dans ce cas mais faut-il le modifier sur le plan ????

3) on arrive donc aux travaux que nous voulons entreprendre : transformer ce garage en bureau (je parle du garage déjà existant sur les plans initiaux).... dans la notice explicative fournit avec la déclaration préalable, il est dit " toufefois, transformer un garage existant, attenant à une maison d'habitation en chambre n'est pas un changement de destination"
mais estce que cela modifie quand même la SHON ???
de plus, sur l'acte notarié, ce garage n'est pas noté en garage mais en "piece à vivre à finir".... (elle est déjà isolée mais possède encore une porte de garage) ya t-il alors augmentation de SHON ??? surtout que cette pièce n'est pas prise en compte dans les 110m2 de surface habitable déclaré sur l'acte notarié...

je suis un peu perdue et je ne suis pas sur d'être clair....

merci d'avance pour vos réponses !!!

[Urbinfos]

Bonjour,

Je vais reprendre vos questions point par point.

1.) Quant à savoir si c'est grave, difficile à dire.
Tout dépend d'une part de la date d'achèvement des travaux, puis du règlement d'urbanisme et enfin des surfaces construites.

La démarche consiste en fait à déclarer ce garage dans la demande de permis de construire. Il suffit juste de le dessiner sur les plans que vous déposerez, en précisant qu'il s'agit d'un garage (par exemple, en inscrivant une annotation). Le garage est constitutif de SHOB exclusivement.

2.) En fait seules les constructions de moins de 2m² sont dispensées de déclaration. A partir du 1er mars 2012, ce seuil sera porté à 5m².

Les plans à déposer en mairie illustrent le terrain et les constructions avant tout travaux. Aussi, s'il y'a des élements extérieurs au garage, il faut forcément les représenter.
Cela permettra éventuellement de régulariser les modifications qui n'ont pas été déclarées.

3.) Il faut faire attention à une petite confusion.

Si un déclarant souhaite transformer un garage en chambre, en effet, il n'y aura pas de changement de destination, dès lors que le terrain accueille une maison destinée à de l'habitation.

En revanche, par exemple, transformer un garage en chambre sur un terrain accueillant un entrepot revient à changer de destination.

L'explication : les annexes qui sont compris sur un terrain sont tous supposés avoir la même destination que le bâtiment principal.

Dans votre cas, tout dépend de ce que vous entendez par bureau. S'il s'agit d'un bureau au sens local affecté à une utilisation professionnel, alors il y'a bien changement de destination : vous passez de la destination "habitation" à destination "bureau".
Par contre, si vous entendez bureau comme la pièce d'une maison d'habitation, en revanche il n'y aura pas là de changement d'affectation.

Dans tous les cas, il y'aura transformation de SHOB en SHON, car un garage constitue de la surface brute, et, en gros, une pièce affectée à une utilisation constitue de la surface nette.

Attention aussi : l'urbanisme ne regarde pas les surfaces habitables, seules les notions de SHOB et SHON entrent en jeu dans l'instruction. La surface habitable ne prend pas en compte l'épaisseur des murs, à l'inverse de la SHOB / SHON.

Bon courage pour votre projet !

[HVI]

Bonjour à vous,

merci pour votre site plein d'enseignements sur les démarches et contraintes du monde de l'immobilier.
Je souhaiterais exposer mon problème "presque" similaire au cas ci-dessus :

"J'ai acheté en début d'année une maison ancienne rénovée par le précédent propriétaire en 2005.
Je souhaite aménager maintenant le garage accolé à la cuisine en chambre.
Je me suis rendu compte récemment que les travaux de rénovation faits par le précédent propriétaire (via un architecte) ont bien une déclaration d'achèvement de fin des travaux ainsi qu'une attestation de conformité (au plan du permis de construire de 2005). Il se trouve que cette attestation est mensongère dans le sens où les travaux de 2005 ont déjà intégré un espace "sanitaire + douche" dans la surface de garage : ce qui signifie que physiquement il y a un espace de 16m² (sanitaire + douche) ET un espace de 25 m² (garage) pour une superficie totale de 41m². Or le PC de 2005 "autorisait" 41m² de garage et non pas 16m² de sanitaire + 25 m²de garage.
Mon problème est le suivant : en 2012 (soit 7ans après achèvement des travaux sous PC), si j'effectue en toute légalité une demande préalable de travaux pour transformer 25m² de garage en chambre, est-ce que je ne risque pas d'avoir ma demande refusée dans la mesure où pour l'urbanisme de la mairie mes travaux à venir créeront en fait 41m² de surface de plancher supplémentaire (par rapport aux plans de 2005) et non pas 25m² de surface supplémentaire (par rapport à l'existant aujourd'hui dans la maison) ?
Ma crainte est, en faisant ma demande de transformation pour 25m² de surface, de me retrouver sanctionner à devoir faire une demande de permis pour création de surface de plancher supplémentaire de 41m² (sup à 40m²).
Pourriez-vous svp m'aider et m'éclairer sur cette situation ?
"

Merci d'avance pour votre aide.

Cordialement

HV