Trois logements dans une grande maison...

[jyssay]

Bonjour,

Tout d'abord félicitation pour votre site et votre forum, enfin des eclaircissements...

Je souhaite diviser une grande maison (qui pour l'administration et pour l'instant s'appelle 15 rue Tartempion) en trois logements avec chacun une entrée distincte, sans partie commune.
le projet dans sa globalité comportera un T7 de 169 m2 qui s'appellera 15a, un T3 de 50m2 qui s'appellera 15b et un petit T2 de 25m2, qui s'appelera 15c.
1) Je souhaite percer une fenêtre et en agrandir une autre dans des murs pignons du grenier aménageable et poser des velux dans la toiture. Je souhaite aussi changer une fenêtre de la façade coté rue. Ces travaux concernent le logement T7.

2) Je souhaite changer les fenêtres et les portes des deux autres logements, ils sont sur la façade coté rue. Je me suis renseigné en mairie, ils ne m'imposent pas de matériaux ou couleurs

Mes questions : Faut-il déposer un formulaire par futur numéro de maison (15a rue Tartempion, 15b rue ... et 15c...) cela m'arrangerait bien : le T7 faisant 169m2 (à dessein evidemment, hihihi) je pourrais me dispenser d'un architecte.

Dans ce cas, dites moi si je fais erreur, il me faut remplir un "permis de construire" pour le T7 (percement de fenêtre et velux ET modification de l'aspect extérieur) et une "déclaration préalable "pour le T2 et pour le T3 (modification de l'aspect extérieur)

Je n'aurai pas à remplir le cadre des SHON puisque je ne crée pas de SHON supplémentaire, mon grenier fait déjà partie de ma SHON.
J'aurais, bien sûr des formulaires H1 a déposer auprés du Fisc 90 jours au plus aprés la fin des travaux.

Je me trompe? J'espère que non, hihihi
Merci ,
JC

[Urbinfos]

Merci pour vos encouragements ^^

Il faut savoir que dans la pratique, l'on dépose qu'un seul type de formulaire pour un seul terrain et un seul projet (sauf bien sûr lorsque vous souhaitez différer vos travaux, ou si vous souhaitez diviser votre maison en plusieurs étapes).

Cela dit, vous allez modifier uniquement l'aspect extérieur de la construction, sans modifier les surfaces ni les volumes, et a priori sans toucher aux murs porteurs.

Vous devrez donc déposer un seul formulaire de déclaration préalable pour l'ensemble de votre projet. L'avantage de la déclaration préalable, c'est que quel que soit la surface concernée, vous n'aurez pas à consulter un architecte. Une précision supplémentaire : le percement de fenêtre, lorsqu'il s'effectue en dehors d'un mur porteur, n'est pas soumis à permis de construire, mais bien à la déclaration préalable.

Ce sera à la mairie de publier un arrêté de numérotation, bien que vous pouvez parfaitement indiquer des numéros je dirais "projetés" sur vos plans, par souci de lisibilité.

Concernant la partie fiscale, normalement vous recevrez tous les documents nécessaires par courrier, théoriquement

En résumé : vous pouvez si vous souhaitez déposer une déclaration préalable pour chaque division ou alors pour l'ensemble de votre projet, bien que dans tous les cas, vous n'aurez pas à recourir à un architecte, car vous n'êtes pas soumis à permis de construire.

Sources :
Ministère de l'Écologie : http://www.urbanisme.developpement-dura ... maire_1049
Code de l'urbanisme (art. R421-17) : http://www.legifrance.gouv.fr/affichCod ... e=20100213

Bon courage ^^

[jyssay]

Merci pour la réponse rapide, un samedi soir...

Cependant un doute persiste: je ne trouve de texte officiel faisant mention d'une dispense de permis de construire pour un percement de fenêtre dans un mur non porteur.

De plus, hélas, le mur dans lequel je souhaite agrandir la baie pour mettre la première fenêtre est le mur de façade, donc porteur, donnant sur la rue

L'autre mur est un mur limitrophe (pas mitoyen, ce mur m'appartient) avec la propriété de mon voisin. Mur de pignon, donc porteur lui aussi...
La fenêtre donnerait la vue sur son toit, sa maison étant plus basse que la mienne.
Son toit comporte une lucarne. Dois-je lui demandé un courrier signé, m'autorisant a percer une baie qui occasionnera une vue sur son toit? Et dois-je joindre ce courrier à la demande préalable de travaux (ou au permis de construire le cas échéant)?

D'avance merci pour votre aide,
Jean-Christophe.

[Urbinfos]

Avant tout, bonne lecture ^^

Aïe mur porteur ... Ce sera donc effectivement un permis de construire.

Vous pouvez tenter, je dis bien tenter, de déposer un permis pour chaque "division" du bâtiment, en espérant que le service instructeur ne tiquera pas. Pour autant, si vous ne modifiez pas les surfaces habitables, vous n'avez pas à recourir à un architecte. Il n'intervient dès lors que le projet porte les surfaces existantes à une superficie supérieure à 170 m² de SHON, en aucun cas pour les projets modifiant l'aspect extérieur du bâti.

Concernant la vue, il faut savoir que toute autorisation de construire est délivrée sous réserve du droit des tiers (je vous invite à lire le récépissé de dépôt à ce sujet, en dernière page : http://www.urbanisme.developpement-dura ... 0f3ab8.pdf ).

Ce qui signifie que, lorsque le Plan Local d'Urbanisme ne réglemente pas l'angle de vue d'une ouverture vers la propriété des tiers, vous pouvez bâtir la fenêtre en vis-à-vis du voisin. Toutefois, vous devrez respecter les prescriptions énoncées par les articles 75 et suivants du code civil (voir ici --> http://www.legifrance.gouv.fr/affichCod ... e=20100213).
En règle générale, il existe une prescription de 45° qui s'exprime de manière un peu confuse dans les règlements des PLU, les services instructeurs eux-mêmes ont parfois du mal à saisir le sens de ce genre de réserves (et moi aussi d'ailleurs).

De manière plus pragmatique, et pour éviter tous risques de contentieux, je vous invite en effet à produire un accord écrit de votre voisin. La DDE ne s'en souciera guère, mais cela pourra en revanche intéresser la mairie ^^

Concernant les textes officiels, le code de l'urbanisme fonctionne de manière discriminatoire, un peu à la manière du code général des impôts.

Par exemple, dans votre cas et en sautant des étapes :
-> votre projet est autorisé sous conditions (article 2 du PLU)
-> il s'agit d'une modification de l'aspect extérieur sans création de surface (voir circulaire du 12 novembre 1990 -> http://www.ville-passy-mont-blanc.fr/Ci ... B_SHON.pdf)
-> les conditions sont énumérés à l'article R.421-13 du code de l'urbanisme (lien --> http://www.legifrance.gouv.fr/affichCod ... e=20100213)
-> votre projet n'est pas dispensé de formalités
-> vous trouvez au final les articles R.421-17 (pour la déclaration préalable) et R.421-14 (pour le permis de construire), à élaguer en fonction de votre projet.

Vous pouvez vous passer de cette gymnastique un peu complexe en consultant la notice explicative (voir ici --> http://www.urbanisme.developpement-dura ... 8913-1.pdf)

Pour que le percement d'un mur non porteur soit dispensé d'un permis de construire, il ne faut pas que les travaux ne conduisent à une modification des volumes du bâtiment.

Désolé pour cette explication j'espère compréhensible ^^

Mais au moindre doute, contactez la mairie ou la DDE car ce sont eux les premiers concernés. Je ne vous cache pas que les textes sont très couramment interprétés d'une manière ou d'une autre selon les services instructeurs.

Dans tous les cas bon courage, et bonne chance

[jyssay]

Donc pour résumer, j'aurais plusieurs options :

1) Je persiste dans le projet d'agrandir et percer 2 fenêtres:
a)-----> 1 seul permis de construire donc Architecte obligatoire (shon totale de la maison de 239m2) ==> coût plus élevé .
b)-----> présenter trois dossiers différents : deux déclaration préalable pour les petits logements et un permis de construire pour le grand logement ===> "j'échappe" au coût de l'architecte mais je crains que la DDE me refuse cette formule (un seul dossier par parcelle)

2) Je ne fais que des jours et non plus des fenêtres ouvrantes, toujours avec accord de mon voisin, donc une déclaration de travaux me suffit (si ces jours ne sont effectivement plus considéré comme fenêtre?)

J'ai une question à propos des pavés de verres, comment sont-ils traités par l'administration? L'esthétique n'est pas top, mais bon... Puis je en mettre où je veux, sans contrainte de dimension à respecter?

Merci de m'indiquer si je fais fausse route,
JC.

[Urbinfos]

Voilà, je pense que vous avez bien résumé vos options ^^

Installer des "jours" sera considérée comme une modification de l'aspect extérieur, donc ce sera bien une déclaration préalable.

Concernant les pavés de verre, et plus généralement l'aspect esthétique des bâtiments, elle est réglementée soit directement par le plan local d'urbanisme, soit par le plan de sauvegarde et de mise en valeur pour les bâtiments situés à proximité d'un monument historique (auquel cas, je vous souhaite bien du courage). Ce peut être aussi la carte communale si vous êtes situé dans une commune rurale.

Pour savoir par quel document vous êtes concerné, il n'y a pas de secret, vous devez voir avec la mairie.

Cependant, pour ce genre d'ornement, il n'y a globalement pas de souci quand vous êtes sous PLU ou carte communale. Les soucis arrivent uniquement lorsque vous êtes dans le périmètre d'un bâtiment historique, où l'administration applique des règles très strictes.

Dans tous les cas, je vous souhaite bonne chance ^^